전세계약은 단순히 임대인과 임차인 간의 금전 거래를 넘어, 수년간의 주거 안정성을 좌우하는 중요한 계약입니다. 특히 ‘특약’ 조항은 표준 임대차계약서에 없는 내용을 보완해 분쟁을 방지하는 역할을 하기 때문에, 무심코 넘기지 말고 꼼꼼히 체크해야 합니다. 이 글에서는 전세계약 시 꼭 확인하고 작성해야 할 특약 항목들을 체크리스트 형태로 정리해드립니다.
신혼부부, 사회초년생, 장기거주 예정자 등 모두에게 유용한 정보입니다.
특약이 중요한 이유와 기본 원칙
많은 사람들이 표준 전세계약서를 작성하면서 ‘특약’란을 공란으로 두거나, 부동산 중개인의 말만 듣고 넘어가는 경우가 많습니다. 그러나 특약은 계약의 일부로서 법적 효력을 가지며, 실제 분쟁이 발생했을 때 판결에 큰 영향을 미칩니다.
특약은 기본적으로 다음과 같은 상황에서 유용하게 작용합니다:
- 계약 내용 외 추가 조건이나 설명이 필요한 경우
- 임대차 기간 중 예상되는 특정 이슈에 대해 사전 합의
- 입주 후 발생할 수 있는 책임 소재 명확화
- 계약 위반 시 책임과 조치에 대한 사전 규정
특약의 핵심 원칙은 명확성, 합의성, 문서화입니다.
구두 합의는 효력이 없거나 입증이 어렵기 때문에, 반드시 계약서에 기재되어야 합니다. 또한, ‘서로 인지하고 동의했다’는 뜻에서 임대인·임차인 양측 서명이 꼭 들어가야 하며, 문장도 구체적으로 작성해야 합니다.
예) "임대인은 2026년 3월 30일까지 보일러를 교체한다" (O)
→ "보일러는 나중에 바꿔주기로 함" (X)
반드시 포함해야 할 특약 조항 체크리스트
다음은 전세계약에서 자주 쓰이는 핵심 특약 항목들입니다. 아래 리스트 중 해당되는 상황은 반드시 특약란에 명시하는 것이 좋습니다:
- 보증금 반환 조건
- “계약 종료 후 3개월 이내 반환”
- “매매 시 중도 해지 가능하되, 보증금 선 반환 필수” - 시설물 유지·보수 책임
- “입주 후 1개월 내 발견된 하자는 임대인이 책임진다”
- “에어컨, 보일러 등 주요 시설물은 임대인이 점검 후 인수인계한다” - 전입신고 및 확정일자 보장
- “임대인은 등기부등본상 소유주이며, 전입신고 및 확정일자에 동의한다” - 대출 관련 특약 (전세대출 포함)
- “임차인이 대출을 받아야 하며, 대출 불가 시 계약금 전액 반환한다” - 계약 해지 관련 조항
- “임대인은 계약기간 중 매매 시 3개월 전 통보하고, 보증금 반환한다”
- “임차인은 이사 사정으로 계약 해지 시 위약금 50만원 납부” - 반려동물 관련 내용
- “소형견 1마리 사전 고지 후 허용, 퇴거 시 원상복구 책임” - 집기 포함 여부
- “냉장고, 세탁기, 전자렌지는 현 상태로 유지하며, 고장 시 임대인 수리 책임” - 계약 연장 또는 우선권 조건
- “임차인은 계약 만료 후 연장 우선권을 가진다. 연장 시 조건은 동결”
특약 작성 시 실수 줄이는 팁
특약을 작성할 때 흔히 하는 실수 중 하나는 구체성이 부족하거나, 모호한 표현을 사용하는 것입니다. 아래 팁을 참고해 정확하게 특약을 작성해보세요.
- ✅ 숫자와 기한은 명확하게 작성
- “며칠 내” → “2026년 4월 5일까지”
- “일정 금액” → “위약금은 100만원으로 한다” - ✅ 의무 주체를 명확히 지정
- “보일러 점검 책임: 임대인”
- “반환 조건: 임대인이 3개월 이내 이체” - ✅ 입증 가능한 문서와 함께 보관
- 특약에 따라 시설 수리한 경우 사진·영수증 확보
- 대화는 문자, 이메일 등 기록 가능한 수단 활용 - ✅ 전자계약 시 특약도 반드시 포함
- 요즘은 국토부 전자계약서가 일반화되고 있으므로, 전자 계약 시에도 특약 항목은 따로 입력 또는 파일 첨부해야 합니다. - ✅ 불리한 특약은 거절할 권리도 있다
- 임대인이 일방적으로 작성한 특약 중 임차인에게 불리한 조건은 조정 요청 가능
- 불공정하거나 강제적 조항은 효력이 약할 수 있음
결국 특약은 양측이 납득할 수 있는 조건을 문서로 명확히 기록하는 것이 핵심입니다. 향후 분쟁이나 손해를 예방하기 위한 최소한의 방어막이라고 볼 수 있습니다.
전세계약서의 ‘특약’은 단순한 부가 조건이 아니라, 실질적으로 계약의 방향을 좌우하는 핵심 조항입니다. 꼼꼼하게 작성된 특약은 불필요한 분쟁을 줄이고, 임대인과 임차인 모두의 권리를 지켜줍니다. 계약 전에는 반드시 특약 조항을 충분히 검토하고, 필요한 내용은 빠짐없이 반영하세요. 이 글의 체크리스트를 바탕으로, 보다 안전하고 명확한 전세계약을 진행하시길 바랍니다.